Votre locataire a cessé de payer son loyer et vous souhaitez résilier son bail ou vous avez résilié le bail mais les locaux n’ont pas été libérés.
La procédure de résiliation de bail pour non–paiement du loyer est très stricte et doit respecter scrupuleusement les délais prévus à l’article 257 d du Code des obligations.
- Mise en demeure
La mise en demeure est une étape essentielle qui démarre le processus. La mise en demeure doit être adressée au locataire, sous pli recommandé (ainsi qu’au conjoint-non locataire, sous pli séparé) et doit clairement indiquer quels sont les loyers impayés et le montant de l’arriéré. Elle indiquera au locataire que faute de paiement dans un délai de trente jours, le bail pourra être résilié.
- Résiliation
La résiliation doit se faire sur formule officielle (feuille bleue dans le Canton de Vaud) et être adressée au locataire et à son conjoint éventuel sous pli séparé et recommandé. La résiliation de bail doit respecter un délai de trente jours pour la fin d’un mois.
- Convocation à l’état des lieux
Une fois la résiliation adressée au locataire, le bailleur devra le convoquer à l’état des lieux de sortie, en lui précisant que les lieux devront être restitués vides de tout objet et nettoyés.
- Procédure d’expulsion
Si le locataire n’a pas quitté les lieux volontairement, il convient de requérir son expulsion par la voie judiciaire. L’expulsion du locataire s’obtient par le dépôt d’une requête devant le juge de Paix (dans le Canton de Vaud). La procédure applicable est celle dite du « cas clair » selon l’article 257 du Code de procédure civile. Après paiement d’une avance de frais, le juge entendra les parties lors d’une audience et rendra une ordonnance fixant au locataire un délai pour partir volontairement.
- Exécution forcée
Si votre locataire n’obtempère toujours pas à la décision du juge, celle-ci doit être exécutée par le dépôt d’une nouvelle requête, devant la même autorité. Le juge fixera alors, toujours après paiement d’une avance de frais, les opérations d’exécution forcée lors de laquelle le locataire sera effectivement expulsé de son logement. Un serrurier et un déménageur seront convoqués pour ouvrir la porte, changer le cylindre et déménager les meubles du locataire, meubles qui seront amenés au garde-meuble communal.
L’agent d’affaires breveté vous assiste dans ces différentes étapes qui doivent respecter certains délais et prescriptions de forme qui, en cas de non-respect, peuvent invalider une procédure déjà très longue (jusqu’à neuf mois).
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